Planungs- und Baurecht

Bebauungspläne

Bebauungspläne sind rechtsverbindliche Satzungen, die für Teilbereiche einer Kommune aufgestellt werden und die Art der baulichen Nutzung festlegen. Die Planungshoheit liegt in den Händen der Kommune, die über die Bebauungspläne die städtebauliche Entwicklung steuert. Eine Bebauung ist in der Regel nur bei Vorliegen eines Bebauungsplanes möglich. Als Rahmen dienen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Landesbauordnung. Ausnahmen erlauben § 13 a BauGB und § 34 BauGB.

• § 34 BauGB

Der § 34 BauGB besagt, dass Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig sind. Es muss kein Bebauungsplan vorliegen. Die Kommune kann durch Satzung die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen.

Nach Absatz 1 ist ein Vorhaben dort zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

• § 13 a BauGB

Durch den Bebauungsplan der Innenentwicklung kann kurzfristig Baurecht im Rahmen der Innenentwicklung geschaffen werden. Dieser ist besonders für Flächen geeignet, die für die Anwendung des § 34 BauGB zu groß, noch nicht erschlossen oder mit einer Nutzungsänderung verbunden sind. In einem „beschleunigten Verfahren“ kann auf Umweltprüfung, Ausgleichsflächen und Änderung des Flächennutzungsplans verzichtet werden, um die Schaffung von Baurecht zu beschleunigen und Kosten zu sparen.

Bayerische Bauordnung (BayBO)

Die Bauweise in gewachsenen Ortskernen entspricht nicht den heute gültigen Vorgaben aus der BayBO. Artikel 6 enthält beispielsweise Regelungen zu den Abstandsflächen, die auf alte Ortszentren oft nicht anwendbar sind und somit Abweichungen davon erforderlich machen. Dies kann bei Neubauten allerdings oft nur im Ausnahmefall erfolgen, wenn keine Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes bestehen.

Örtliche Bauvorschriften

Diese können zum Erhalt des traditionellen Ortsbildes von der Kommune im Rahmen eines Bebauungsplans oder einer gesonderten Gestaltungssatzung erlassen werden und sind bei den einzelnen Kommunen abzufragen.